Der Mangel an Wohnraum für Geringverdiener macht Familien gefährdet

Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel ist der erste einer fünfteiligen Serie über die Herausforderungen, mit denen Mieter mit niedrigem Einkommen konfrontiert sind, und mögliche Wege, diese zu bewältigen. Die Serie wird von Wayfinders Ohio unterstützt. Schauen Sie diese Woche noch einmal vorbei, um mehr zu lesen.

MANSFIELD – Nicole Davis wachte mitten in der Nacht auf und hatte Angst, dass etwas an ihren Beinen hochkrabbelte.

Ihr Sohn Jason, ein Erstklässler der Woodland Elementary, machte sich weniger Sorgen um Insekten. Was ihm von seinem alten Haus in Erinnerung bleibt, sind die Waschbären.

„Ich wache immer auf und höre ein Kratzen in den Wänden“, erinnert er sich.

Fast ein Jahr lang mieteten Davis und vier ihrer Kinder ein Haus im Südosten von Mansfield.

Davis sagte, das Anwesen sei voller Probleme – der Keller sei von Kakerlaken und Mäusen befallen und mit schwarzem Schimmel bedeckt. Wegen des muffigen Geruchs konnte die Familie die Lüftungsschlitze der Fußleistenheizung nicht nutzen.

Einige Schlafzimmer hatten keine Beleuchtung, also verlegte Davis Verlängerungskabel und stellte Lampen auf. Es gab Zeiten, da gab es tagelang kein heißes Wasser.

Davis war fünf Jahre lang obdachlos gewesen, bevor sie in die Wohnung einzog. Sie pendelte zwischen Hotels und den Häusern anderer Leute hin und her, während ihre Kinder bei Familie und Freunden blieben.

Dann zogen sie und ihre Kinder in ihr ehemaliges Wohnhaus.

„Es war das schlimmste Jahr meines Lebens“, sagte Davis. „Es hat mich in einen wirklich deprimierten Zustand versetzt. Als Obdachlose habe ich an besseren Orten gelebt, als bei einem Slumlord zu wohnen.“

Wie der Großteil des Landes verfügt Richland County nicht über genügend bezahlbaren Wohnraum.

Der im Januar veröffentlichte örtliche Wohnungsbedarfs- und Bewertungsplan geht davon aus, dass Richland County im Jahr 2032 etwa 2.700 weitere erschwingliche Mieteinheiten benötigen wird, um den Bedarf der Gemeinde zu decken. Der Bericht definiert „erschwinglich“ als Wohnraum für diejenigen, die weniger als 80 Prozent des durchschnittlichen Durchschnittseinkommens verdienen – 41.550 US-Dollar für eine Einzelperson oder 59.300 US-Dollar für eine vierköpfige Familie im Jahr 2022.

Der Bericht stellte außerdem fest, dass mehr als 3.000 örtliche Mieterhaushalte einer erheblichen Kostenbelastung ausgesetzt sind.

Mit anderen Worten: Jeder fünfte Mieterhaushalt im Landkreis zahlt mehr als 50 Prozent seines Einkommens für Miete und Nebenkosten. Insgesamt geben 44 Prozent der Mieter mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Nebenkosten und Miete aus.

Aber Richland County hat nicht nur ein Mengenproblem. Es liegt ein Qualitätsproblem vor.

„Wir haben in Mansfield im Durchschnitt überall sehr minderwertigen Wohnraum“, sagte Steve Andrews, Geschäftsführer der Mansfield Metropolitan Housing Authority. „Viele unserer Mieter kämpfen täglich damit.“

Wenn es schwierig ist, angemessenen Wohnraum zu finden, haben einige Bewohner das Gefühl, keine andere Wahl zu haben, als sich mit weniger zufrieden zu geben.

Tyishiayanna Dinkins war begeistert, ein zweistöckiges Haus mit vier Schlafzimmern in der Park Avenue West zu finden. Sie und ihre Kinder sind im März 2022 dorthin gezogen.

Dinkins mietete das Haus mit einem Abschnitt-8-Gutschein, einer Form der staatlichen Wohnbeihilfe, die von der Mansfield Metropolitan Housing Authority (MMHA) verwaltet wird.

„Abschnitt 8 ist nichts, woran ich ewig festhalten möchte“, sagte sie. „Ich habe versucht, mich davon zu befreien, aber im Moment ist es hilfreich.“

Während das Haus seine erste Inspektion bestand, sagten Dinkins und ihr Anwalt, dass kleinere Probleme zu Gesundheitsrisiken geworden seien, nachdem ihr Vermieter es versäumt habe, sich darum zu kümmern.

Nicht lange nach seinem Einzug bemerkte Dinkins, dass Schmutz durch die Abflüsse in der Badewanne und im Waschbecken im Badezimmer aufstieg. Die Decke im ersten Stock unterhalb der Badewanne begann undicht zu werden.

Von da an verschlechterten sich die Bedingungen weiter.

„(Dinkins) hatte rohes Abwasser aus ihrer Badewanne, aus ihrem Küchenspülbecken“, sagte Mansfield-Anwältin Lodema M'Poko.

„Sie hatte in den Kellern, in die sie ging, unüberwindbaren Schimmel, der sie körperlich krank machen würde. Sie beschwerte sich monatelang über das, was zunächst nur ein kleines Leck war.“

Dinkins und Davis sagten beide, sie hätten versucht, Kontakt zu den auswärtigen Immobilienverwaltungsfirmen aufzunehmen, die ihre jeweiligen Wohnungen beaufsichtigten, aber ihre Probleme seien nie gelöst worden.

„Als Obdachlose habe ich an besseren Orten gelebt, als bei einem Slumlord zu wohnen.“

Kathy Goodwin ist kommunale Gesundheitshelferin für das SAFE-Programm der Mansfield City Schools, das Schülern mit Wohnunsicherheit und ihren Familien hilft.

Im letzten Schuljahr qualifizierten sich 364 Schüler und ihre Familien für die Dienste. Die Mehrheit, 318, lebte zu zweit bei einer Familie oder einem Freund. Neunzehn lebten in einem Hotel oder Motel. Der Rest wohnte entweder in Obdachlosenheimen oder in Unterkünften für häusliche Gewalt.

Goodwin sagte, sie habe mehrere Klienten getroffen, die unter minderwertigen Bedingungen lebten. Eine von ihnen schlief mit ihren vier Kindern auf Luftmatratzen, weil es in der Wohnung so viele Bettwanzen gab, dass keine regulären Betten mehr vorhanden waren.

„Es war so nass, dass Schnecken durch die Heizungsöffnungen ins Haus drangen“, sagte Goodwin.

„Sie hatte ein Leck in ihrem Dach, das immer schlimmer wurde, bis das Dach einstürzte. Ihre Tochter hat Asthma, also musste sie ein paar Tage im Krankenhaus verbringen.“

Die Autoren der Richland County Housing Needs Assessment gaben an, dass die örtlichen Führungskräfte sich des Problems bewusst sind.

„Insgesamt gibt es Bedenken hinsichtlich der Qualität der Mietwohnungen in Richland County, insbesondere in Mansfield“, heißt es in der Studie.

„Viele Mietobjekte sind zwar erschwinglich, befinden sich jedoch in einem erheblich verschlechterten Zustand und tragen in bestimmten Vierteln zu einem Gefühl der Verzweiflung bei. Vermieter dieser Immobilien befinden sich oft außerhalb des Bundesstaates und sind nicht bereit, sich an lokalen Planungsbemühungen zu beteiligen.“

Sie und ich schauen uns (einige Immobilien) an und denken, dass wir dort nie leben würden. Andere Leute schauen es an und denken: „Ich habe keine Wahl.“

Es ist kein neues Problem. Amy Hamrick, Managerin der Richland County Land Bank, erinnert sich noch an ein Gespräch, das sie vor zehn Jahren mit einer Mutter von vier Kindern führte, als sie für die Stadt Mansfield arbeitete.

„Sie war so verärgert; Ihr Vermieter würde nichts unternehmen“, sagte Hamrick. „Im Keller stand die ganze Zeit 1,80 bis 2,40 Meter Wasser. Ihre Kinder waren immer krank.“

Die Frau konnte es sich nicht leisten, eine andere Wohnung zu finden – ihre Miete lag mit nur 200 Dollar im Monat unter dem Durchschnitt.

„Sie und ich schauen uns (irgendeinen Ort) an und denken, wir würden dort nie leben“, sagte Hamrick. „Andere Leute schauen es sich an und denken: ‚Ich habe keine Wahl.‘“

Mieter in minderwertigen Wohnungen zögern oft, ihre Vermieter den Ordnungs- und Vollstreckungsbeamten oder sogar einem MMHA-Inspektor zu melden. Manche befürchten, dass sie keinen anderen Wohnort finden können. Andere befürchten Vergeltungsmaßnahmen ihres Vermieters.

Davis‘ Freund ermutigte sie, ihren Vermieter anzuzeigen. Rückblickend sagte sie, sie wünschte, sie hätte es getan, aber sie glaubte nicht, dass sich daran etwas ändern würde.

Für die Wohnungsprobleme im Richland County gibt es mehrere Faktoren.

Hamrick sagte, ein Teil des Problems sei, dass niedrige Immobilienwerte, insbesondere in Mansfield, Käufer angezogen hätten, die nicht in Revitalisierung oder Instandhaltung investierten.

„Wir haben einige wirklich schlechte Schauspieler in diesem Bereich, denen es wirklich egal ist“, sagte Hamrick. „Zu viele von ihnen kaufen sie, stecken sie in LLCs ein, vermieten sie, bis sie sie nicht mehr vermieten können, lassen sie durch Steuervollstreckung zurückgehen und kaufen andere.“

„Es ist in vielen Gegenden von Ohio ein Problem.“

Gary Cassady, gebürtiger Ontarioer und Präsident der Mid Ohio Real Estate Investors Association, sagte, dass viele dieser Käufer den lokalen Markt nicht verstehen, weil sie aus einem anderen Bundesstaat oder sogar aus dem Ausland kommen.

„Ich war kürzlich in Häusern, die einfach abgerissen werden sollten, und der Typ will 40.000 Dollar dafür in einer Gegend, in der Häuser nur für 30.000 Dollar verkauft werden“, sagte er.

Die Stigmatisierung einkommensschwacher Mieter kann Vermieter auch dazu veranlassen, weniger in Niedrigmietobjekte zu investieren.

„‚Warum 10.000 Dollar in das Haus stecken, wenn ich 3.000 Dollar in das Haus stecken kann und 300 bis 400 Dollar im Monat bekomme und sie es sowieso einfach kaputt machen?‘“, sagte Hamrick. „Das habe ich von so vielen Leuten gehört.“

Mieter sind nicht die einzigen, die den Preis für die aufgeschobene Instandhaltung zahlen. Auch benachbarte Hausbesitzer können einen Wertverlust ihrer eigenen Immobilie erleiden.

„Eigentümer bleiben in einigen dieser Viertel gefangen“, sagte Hamrick. „Man kann nicht rausgehen und ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, weil es keinen Wert hat. Banken werden Ihnen nicht mehr leihen, als Ihr Haus wert ist.“

Richland County verfügt außerdem über einen überproportional älteren Wohnungsbestand. Etwa 20 Prozent der Wohneinheiten des Kreises wurden vor 1939 gebaut und weitere 55 Prozent zwischen 1940 und 1979.

In Shelby wurde fast ein Drittel der Wohneinheiten vor 1939 gebaut. In Mansfield ist es jede vierte.

Während eines Gesprächs mit Mitgliedern eines örtlichen Vermieterverbandes sagten viele zu Richland Source, dass die Wiederbelebung des heruntergekommensten Wohnungsbestands von Richland County einfach keine gute Geschäftsinvestition sei.

Cassady sagte, er habe kürzlich eine Immobilie besichtigt, die für nur 5.000 US-Dollar gelistet sei, aber es werde mindestens 40.000 US-Dollar kosten, um sie auf einen bewohnbaren Standard zu bringen.

„Der Mietwert wäre nicht gleich oder gleichwertig mit dem, was für eine angemessene Rendite zur Deckung aller Kosten erforderlich wäre“, sagte er.

Hamrick sagte, die Landbank werde manchmal dafür kritisiert, dass sie so viele Häuser abgerissen habe, aber ihre Gründe seien ähnlich.

„Fast jedes Haus (das der Landbank gespendet wurde) braucht Wasser, Strom und Fenster“, sagte Hamrick.

„In vielen Fällen könnte es gerettet werden, aber in einem 30.000-Dollar-Gebiet könnten dafür 75.000 Dollar nötig sein. Wenn wir ein zu rettendes Haus verkaufen würden, würde dann jemand vorbeikommen und es richtig machen?“

Selbst bei gut erhaltenen Altbauten sind Renovierungen und Instandhaltung mit Kosten verbunden, was bedeutet, dass Vermieter manchmal ihre Mieten erhöhen müssen, um Modernisierungen vorzunehmen. Die Investition in und die Erhaltung von hochwertigem Wohnraum ist mit Risiken und Kosten verbunden.

Der lokale Immobilieninvestor Edward Akinyemi sagte, Vermieter müssten Grundsteuern, Wartungs- und Reparaturkosten, Versicherungen, Notfälle und manchmal auch eine Hypothekenzahlung einkalkulieren.

„Die Leute sehen nur die Höhe der Miete, die wir verlangen, und denken, dass wir so viel Gewinn machen“, fügte er hinzu. „Wenn man das alles abzieht, verdienen die meisten Vermieter wirklich nicht so viel Geld.“

Dinkins und Davis haben beide gute Beziehungen zu den Leuten, die sie jetzt mieten.

Als Dinkins am 17. Juni 2022 von der Arbeit nach Hause kam, stellte sie fest, dass die Decke ihrer Küche eingestürzt war.

Danach wusste sie, dass es keine Option war, dort zu bleiben. Sie arbeitete mit dem MMHA zusammen, um aus ihrem Mietvertrag auszusteigen, und zog mit ihren fünf Kindern in die winzige Wohnung ihrer Mutter.

Wenige Monate später fand sie ihre jetzige Wohnung.

"Ich war aufgeregt. Ich war glücklich, weil es sich gut anfühlte, etwas Schönes und Neues zu haben“, sagte sie. „Als ich einzog, lagen wir etwa einen Monat lang auf dem Boden (ohne Matratzen), was in Ordnung war.

„Ich war damit einverstanden, solange wir irgendwohin konnten.“

Ihr Rat an andere, die in minderwertigen Wohnungen leben, ist, sich von niemandem ausnutzen zu lassen.

„Du bist immer noch ein Mensch“, sagte sie. „Lass nicht zu, dass sie dir deinen Lebensunterhalt wegnehmen. Kämpfe dafür. Das ist, was ich tat. Ich gebe nicht auf."

Ungefähr acht Monate nach dem Einzug in ihr ehemaliges Zuhause erhielt Davis einen Anruf. Ihr Name war von der Warteliste für Gutscheine gemäß Abschnitt 8 gestrichen worden.

Nachdem sie sich für einen Gutschein qualifiziert hatte, konnte sie auch einen besseren Platz finden. Jetzt mietet sie ein sauberes, schädlingsfreies Haus.

In ihrem neuen Zuhause können Davis‘ Kinder ihre Freunde zum Spielen einladen. Sie kann ihre Familie zum Geburtstagsgrillen einladen. Sie schläft gut.

„Ich kann jetzt tatsächlich atmen“, sagte sie. „Ich kann mich in meinem eigenen Zuhause wohlfühlen.“

Ihr neues Zuhause liegt gleich um die Ecke ihrer alten Wohnung.

„(Die andere) Wohnung steht noch“, sagte Davis. „Sie versuchen immer noch, Leute zu finden, die es vermieten.“

Seit 2019 Mitarbeiterreporter bei Richland Source. Ich konzentriere mich auf Bildung, Wohnen und Reportagen. Clear Fork-Absolventin. Ich bin immer auf der Suche nach einer Möglichkeit, mein Spanisch zu üben. Hast du einen Tipp? Schicken Sie mir eine E-Mail an [email protected]. Mehr von Katie Ellington Serrao